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　　農(nóng)村集體建設(shè)用地所有權(quán)確權(quán)一直備受矚目，市場對農(nóng)地流轉(zhuǎn)表現(xiàn)出極大的關(guān)注度，有消息稱，農(nóng)村集體建設(shè)用地所有權(quán)確權(quán)工作有望于11月前完成。土地流轉(zhuǎn)股近日聞風(fēng)而動。昨日國土資源部新聞處處長謝暉向媒體表示，截至目前，關(guān)于開展農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點(diǎn)工作的指導(dǎo)意見，國土部并沒有向地方政府下發(fā)。

　　業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)農(nóng)民宅基地如果直接入市交易，對增加土地供應(yīng)量和抑制土地價格有一定好處。廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院規(guī)劃第五所所長蔡克光向南都記者直言，政策導(dǎo)向確實(shí)將發(fā)揮長期引導(dǎo)的作用，但一段時間內(nèi)不太可能形成很大的土地增量。

　　國土部暫未發(fā)文

　　昨日國土資源部新聞處處長謝暉向媒體表示，截至目前，名為《關(guān)于開展農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點(diǎn)工作的指導(dǎo)意見》，國土部并沒有向地方政府下發(fā)。

　　有消息稱，農(nóng)村集體建設(shè)用地所有權(quán)確權(quán)工作有望于11月前完成。而國土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人昨日向南都記者表示以公開發(fā)文為準(zhǔn)，而對于各種市場揣測不回應(yīng)。

　　有地方政府則透露，今年三四月份，國土部曾要求地方上報2-3個試點(diǎn)單位，但關(guān)于后試點(diǎn)安排以及試點(diǎn)工作的指導(dǎo)意見，目前還沒有接到正式的文件。

　　“有關(guān)規(guī)劃是有的，農(nóng)村的土地集中規(guī)劃歷來也是政策導(dǎo)向，但我并不看好，”廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院規(guī)劃第五所所長蔡克光接受南都記者采訪表示，政策導(dǎo)向確實(shí)發(fā)揮長期引導(dǎo)的作用，但一段時間內(nèi)不太可能形成很大增量。

　　南都記者查閱有關(guān)條文，農(nóng)村土地確權(quán)工作包括農(nóng)村集體建設(shè)用地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)三部分。截至去年底，全國農(nóng)村集體建設(shè)用地所有權(quán)累計(jì)確權(quán)登記發(fā)證約620萬宗，發(fā)證率達(dá)94 .7%，部分地區(qū)已全部完成。今年8月底，國土部發(fā)文表示，對農(nóng)村集體建設(shè)用地所有權(quán)確權(quán)工作進(jìn)行抽查。

　　土地入市“逐步放開”

　　已有躍躍欲試的業(yè)內(nèi)人士估算出，一旦農(nóng)地釋放將激活至少65萬億的財富。不過在中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉看來，短期內(nèi)不可能實(shí)現(xiàn)這么大量的財富激活。

　　“目前計(jì)算紙面上的數(shù)據(jù)沒有什么意義。土地入市肯定是逐漸放開，不會一下子全面放開，或者說增加試點(diǎn)區(qū)域，部分區(qū)域逐漸放開。”張大偉稱農(nóng)地若直接入市，將對房地產(chǎn)市場乃至宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大影響。有關(guān)進(jìn)程備受業(yè)內(nèi)矚目。目前的宅基地主要位于城市邊緣的農(nóng)村，屬于城市范疇里的城鄉(xiāng)部分。

　　“如果能直接入市，帶來的影響一是起碼可以增加一部分農(nóng)民的收入，另外增加土地市場的供應(yīng)量，也可以緩解現(xiàn)在土地市場土地稀缺的狀態(tài)。”張大偉表示。

　　“我們認(rèn)為，土地流轉(zhuǎn)推進(jìn)的順序是，首先推動經(jīng)營性用地流轉(zhuǎn)、再推動宅基地流轉(zhuǎn)，走一條先易后難、循序漸進(jìn)的路徑，”中信證券[-0.81% 資金 研報]研究部褚建芳表示。

　　全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會理事陳寶存告訴南都記者，隨著近年新的土地拆遷條件出臺、土地安置成本的上揚(yáng)，用地和拆遷補(bǔ)償?shù)葮?biāo)準(zhǔn)都將提高，土地供應(yīng)不足的話價格問題很難解決。

　　新型城鎮(zhèn)化呼喚新土改

　　張大偉表示，以前是政府收取土地之后賣給開發(fā)商，“如果有兩個賣家，即農(nóng)民可以把自己的宅基地出售的話，對抑制土地價格和提高土地供應(yīng)量還是有好處的。”

　　中信證券行業(yè)報告認(rèn)為，土地改革將帶來四大利好，一是提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率，二是預(yù)計(jì)1億農(nóng)民工市民化，通過改革紅利再次激發(fā)人口紅利，三是增加建設(shè)用地面值，為城市發(fā)展提供物質(zhì)基礎(chǔ)，四是帶動消費(fèi)需求和服務(wù)業(yè)的發(fā)展。

　　“新型城鎮(zhèn)化呼喚新土改。過去十幾年來，我國所推動的城鎮(zhèn)化更大程度上屬于土地城鎮(zhèn)化。為實(shí)現(xiàn)人口城鎮(zhèn)化，必須進(jìn)行土地改革。”申銀萬國[0.39%]分析師張圣賢認(rèn)為，通過集體土地特別是宅基地的流轉(zhuǎn)，一方面可以為新型城鎮(zhèn)化建設(shè)提供稅收等資金來源；另一方面可以使農(nóng)村人口獲取土地增值收益，提高農(nóng)村人口的購買力。

　　目前，不少地方政府確在積極試水土改。試驗(yàn)主要還是通過各種手段增加建設(shè)用地指標(biāo)，并未實(shí)行集體土地的自由流轉(zhuǎn)。

　　具體做法，一是整合置換，以重慶“地票”模式和嘉興“兩分兩換”模式為代表。通過“以土地承包經(jīng)營權(quán)置換社會保障”和“以宅基地置換城鎮(zhèn)住房”的模式，盤活宅基地資源，復(fù)耕宅基地，換取建設(shè)用地指標(biāo)。二是盤活資源，以廣東“三舊改造”和深圳“集體工業(yè)用地流轉(zhuǎn)”模式為代表。通過搬遷、收回等手段將現(xiàn)有工業(yè)用地和閑置土地進(jìn)行優(yōu)化配置。

　　相比上述并未觸動集體土地自由流轉(zhuǎn)的改革試驗(yàn)而言，溫州的宅基地流轉(zhuǎn)邁出了重要一步。溫州土改大的亮點(diǎn)在于農(nóng)村房屋所有權(quán)的交易。盡管政策并未突破紅線，農(nóng)房交易范圍仍限于本村，但在縣域的抵押貸款和置換交易功能依然實(shí)現(xiàn)了農(nóng)房價值的重估，為農(nóng)房交易打開了突破口。