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11月18日，由《風(fēng)能》雜志主辦的首屆新能源資產(chǎn)管理大會(huì)（NEAM 2022）在北京成功舉辦。本次大會(huì)由寧夏嘉澤新能源股份有限公司、北京鑒衡認(rèn)證中心共同承辦，北京天潤(rùn)新能投資有限公司協(xié)辦，支持單位為北京協(xié)合運(yùn)維風(fēng)電技術(shù)有限公司。大會(huì)以“探索新形勢(shì)下新能源資產(chǎn)收益大化模式”為主題，聚焦新能源資產(chǎn)投融資、評(píng)估、交易、碳資產(chǎn)管理和新能源運(yùn)維技改等熱點(diǎn)，旨在通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)外前沿解決方案案例的總結(jié)與交流，為國(guó)內(nèi)外新能源行業(yè)提供更為具體的發(fā)展參考路徑。

中國(guó)證券基金業(yè)協(xié)會(huì)資產(chǎn)證券化委員會(huì)顧問(wèn)、中國(guó)REITs50人論壇榮譽(yù)主席、匯力基金董事長(zhǎng)、中房集團(tuán)公司前董事長(zhǎng)、原國(guó)家進(jìn)出口商品檢驗(yàn)局副局長(zhǎng)孟曉蘇，在題為《中國(guó)REITs的探索歷程和REITs發(fā)展方向》的演講中，分析了REITs為何能助力我國(guó)經(jīng)濟(jì)走出低迷，介紹了新能源行業(yè)發(fā)行REITs的選擇標(biāo)準(zhǔn)、新能源REITs項(xiàng)目發(fā)行與申報(bào)情況、新能源REITs發(fā)行關(guān)注要點(diǎn)。他指出，新能源REITs具有長(zhǎng)期增值潛力，技術(shù)提升與設(shè)備更新改造、新能源項(xiàng)目綜合利用開(kāi)發(fā)均會(huì)帶來(lái)新能源REITs價(jià)值的提升。同時(shí)，REITs錨定優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)，是具備穩(wěn)定收益與高流動(dòng)性的優(yōu)質(zhì)金融產(chǎn)品，它可以讓普通投資者享受不動(dòng)產(chǎn)投資收益，對(duì)于人民群眾來(lái)說(shuō)是普惠型的資本福利。

中國(guó)證券基金業(yè)協(xié)會(huì)資產(chǎn)證券化委員會(huì)顧問(wèn)、中國(guó)REITs50人論壇榮譽(yù)主席、匯力基金董事長(zhǎng)、中房集團(tuán)公司前董事長(zhǎng)、原國(guó)家進(jìn)出口商品檢驗(yàn)局副局長(zhǎng)孟曉蘇

以下為孟曉蘇演講的主要內(nèi)容：

國(guó)務(wù)院近對(duì)發(fā)行REITs提出了新的要求，要鼓勵(lì)通過(guò)發(fā)行不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金盤(pán)活存量資產(chǎn)。從2020年開(kāi)始試點(diǎn)，我國(guó)REITs基礎(chǔ)設(shè)施REITs已經(jīng)發(fā)行了23支，其中，特許經(jīng)營(yíng)權(quán)10支，包括高速公路和公用事業(yè)兩類，公用事業(yè)中就包括新能源與水務(wù)；另外還有產(chǎn)權(quán)類的13支，包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)類、倉(cāng)儲(chǔ)物流類和保障住房類，產(chǎn)業(yè)園區(qū)也有可能成為新能源REITs的一個(gè)拓展方向。

REITs能助力我國(guó)經(jīng)濟(jì)走出低迷

REITs是向投資人募集資金，其持有對(duì)象是那些有穩(wěn)定租金流的不動(dòng)產(chǎn)收租物業(yè)，這些租金每年定期分配給REITs基金單位的持有人，這些含權(quán)的證券可以在資本市場(chǎng)流通，從而獲得資本利得。用一句話來(lái)概括REITs，叫做“不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)進(jìn)入資本市場(chǎng)流通”。

世界各國(guó)各地對(duì)REITs的規(guī)定很多，有四項(xiàng)基本條件：一是按期分紅，一年至少分一次，分紅比例不低于總收益的90%；二是上市流通，REITs是上市資產(chǎn)，基金單位可進(jìn)入資本市場(chǎng)流通兌現(xiàn)，有資本增值空間，還有不動(dòng)產(chǎn)增值預(yù)期；三是免稅優(yōu)惠，因?yàn)镽EITs本身分紅比例大，投資人和管理人要繳納所得稅，為避免重復(fù)納稅，在企業(yè)層面是免稅的；四是限制開(kāi)發(fā)，REITs資金不能夠直接用于開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目，只能夠用于收購(gòu)正常運(yùn)營(yíng)的存量項(xiàng)目。

現(xiàn)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入戰(zhàn)略機(jī)遇和風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)并存、不確定難預(yù)料因素增多的時(shí)期。各種“黑天鵝”“灰犀�！笔录�隨時(shí)可能發(fā)生。頭“灰犀�！本褪墙鹑趧�(chuàng)新走偏，釀成P2P事件。原因在于直接融資滯后，主要依賴商業(yè)銀行進(jìn)行間接融資，它的優(yōu)點(diǎn)是能支持低成本擴(kuò)張的需要，缺點(diǎn)是造成負(fù)債率居高不下，也不適宜居民理財(cái)?shù)男枰�。為了彌補(bǔ)這些缺點(diǎn)，出現(xiàn)了“影子銀行”，結(jié)果帶來(lái)更大的問(wèn)題。第二頭“灰犀�！笔欠康禺a(chǎn)業(yè)低迷，傷及樓市預(yù)期。房地產(chǎn)萎縮讓相關(guān)產(chǎn)業(yè)和地方財(cái)政陷入困境，導(dǎo)致收入下降。財(cái)政負(fù)債主要投在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上，中央不僅要求化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，還要求保持適度支出強(qiáng)度。在此背景下，啟動(dòng)REITs試點(diǎn)，可以有效化解地方債，實(shí)現(xiàn)資金的良性循環(huán)。

啟動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs試點(diǎn)初獲成功

我們?cè)赗EITs課題組工作持續(xù)了5年。它的項(xiàng)工作是理順了監(jiān)管機(jī)構(gòu)，讓中國(guó)證監(jiān)會(huì)成為REITs的發(fā)行主管單位。第二項(xiàng)工作是從基礎(chǔ)設(shè)施來(lái)啟動(dòng)REITs試點(diǎn)，得到了各主管部門(mén)的支持。第三項(xiàng)工作是通過(guò)全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委解釋法律，使得基金型REITs得以順利推進(jìn)。第四項(xiàng)工作是促進(jìn)免稅待遇。第五項(xiàng)工作是不斷鼓勵(lì)大家堅(jiān)定REITs在中國(guó)發(fā)展的信心。

現(xiàn)在發(fā)行的基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs已經(jīng)證明，它能有效地化解困擾我國(guó)的很多經(jīng)濟(jì)難題。它是存量資產(chǎn)的動(dòng)能轉(zhuǎn)換，是推動(dòng)企業(yè)混改的方案。它利用社會(huì)資本持有存量資產(chǎn)，可以有效化解地方債務(wù)，REITs已成為資本市場(chǎng)新秀。

目前，已經(jīng)發(fā)行的REITs在二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)良好，特別是去年，在總體資本市場(chǎng)慘淡，股債雙殺的情況下，REITs板塊一枝獨(dú)秀。產(chǎn)權(quán)類REITs、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)REITs及REITs總指數(shù)，其收益率都大大高于國(guó)債、中小板股票，更跑贏了通貨膨脹，受到投資人的熱情歡迎。

積極參加試點(diǎn)，盤(pán)活新能源存量資產(chǎn)

隨著新能源裝機(jī)容量持續(xù)增長(zhǎng)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，我國(guó)新能源資產(chǎn)規(guī)模估計(jì)有4萬(wàn)億元，未來(lái)還會(huì)增長(zhǎng)。面對(duì)這些亟待盤(pán)活的存量資產(chǎn)，新能源REITs提供了很好的解決方案。新能源REITs主要是以風(fēng)電、光伏發(fā)電、水利發(fā)電、生物質(zhì)發(fā)電、核電項(xiàng)目為底層資產(chǎn)發(fā)行的公募REITs產(chǎn)品。根據(jù)現(xiàn)有的國(guó)家規(guī)定，新能源REITs的選擇標(biāo)準(zhǔn)主要如下：，項(xiàng)目權(quán)屬清晰，資產(chǎn)范圍明確，原始權(quán)益人依法合規(guī)擁有項(xiàng)目所有權(quán)，不存在重大的經(jīng)濟(jì)或法律糾紛，而且不存在他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定。第二，新能源項(xiàng)目的土地使用依法合理，并且項(xiàng)目具備可轉(zhuǎn)讓性。第三，首次發(fā)行公募REITs項(xiàng)目，當(dāng)期資產(chǎn)評(píng)估凈值原則上不低于10億元，原始權(quán)益人持有的可發(fā)行公募REITs的資產(chǎn)規(guī)模不低于首次發(fā)行REITs資產(chǎn)規(guī)模的2倍。第四，新能源項(xiàng)目的運(yùn)行時(shí)間不低于3年，且現(xiàn)金流持續(xù)穩(wěn)定，來(lái)源合理分散。第五，新能源項(xiàng)目投資回報(bào)良好，近3年總體保持盈利或經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流為正，且預(yù)計(jì)未來(lái)3年凈現(xiàn)金流分派率原則上不低于4%。第六，企業(yè)近3年無(wú)重大違法違規(guī)記錄，未出現(xiàn)安全質(zhì)量環(huán)保等方面重大問(wèn)題。第七，國(guó)家發(fā)展改革委要求90%以上凈回收資金應(yīng)主要用于在建項(xiàng)目或成熟的新項(xiàng)目。這是對(duì)原始投資人提的要求，而不是對(duì)REITs提的要求，REITs資金只能用于收購(gòu)這些項(xiàng)目。

全國(guó)清潔能源和新能源REITs項(xiàng)目已經(jīng)發(fā)行兩單，一單是“中航首鋼綠能REIT”，另一單是“鵬化深能清潔能源REIT”。這兩支REITs的市場(chǎng)走勢(shì)良好，上市后價(jià)格穩(wěn)步提升。近期，五大電力集團(tuán)、京能集團(tuán)等央國(guó)企、金風(fēng)科技、特變電工等混合所有制企業(yè)紛紛發(fā)布公告，準(zhǔn)備將旗下持有的風(fēng)電、光伏等新能源項(xiàng)目作為基礎(chǔ)資產(chǎn)開(kāi)展REITs的申報(bào)工作。

新能源和清潔能源REITs發(fā)行關(guān)注要點(diǎn)如下：

，項(xiàng)目核準(zhǔn)與備案。新能源項(xiàng)目的審批手續(xù)不同。根據(jù)我國(guó)可再生能源的相關(guān)規(guī)定，風(fēng)電項(xiàng)目適用核準(zhǔn)制，光伏電站項(xiàng)目適用備案制。針對(duì)項(xiàng)目的備案或核準(zhǔn)情況的核查，應(yīng)當(dāng)關(guān)注項(xiàng)目備案或核準(zhǔn)的有效期及是否在有效期內(nèi)開(kāi)工、項(xiàng)目備案或核準(zhǔn)信息與項(xiàng)目實(shí)際建設(shè)情況是否一致、納入補(bǔ)貼的項(xiàng)目是否存在被取消的風(fēng)險(xiǎn)等。

第二，項(xiàng)目用地的合規(guī)性。用地是新能源項(xiàng)目中復(fù)雜的問(wèn)題，需要重點(diǎn)關(guān)注的“雷區(qū)”包括：項(xiàng)目用地是否占用基本農(nóng)田、林地和草地、軍事禁區(qū)、生態(tài)紅線、水源保護(hù)區(qū)等。在租賃用地方面，項(xiàng)目公司應(yīng)當(dāng)與土地權(quán)利人簽訂租賃補(bǔ)償合同并支付補(bǔ)償款，盡職調(diào)查需重點(diǎn)關(guān)注出租人是否系土地的權(quán)利人、是否有權(quán)出租土地。

第三，新能源項(xiàng)目指標(biāo)和補(bǔ)貼納入。新能源項(xiàng)目的標(biāo)桿電價(jià)包括脫硫燃煤上網(wǎng)電價(jià)與可再生能源發(fā)展基金補(bǔ)貼兩部分。在實(shí)際發(fā)行時(shí)需要重點(diǎn)核查項(xiàng)目是否納入了省年度建設(shè)規(guī)模指標(biāo)、是否按照相關(guān)進(jìn)度要求進(jìn)行建設(shè)、并在規(guī)定時(shí)間完成首臺(tái)機(jī)組及全部機(jī)組并網(wǎng)發(fā)電并簽訂并網(wǎng)調(diào)度協(xié)議，核查項(xiàng)目在國(guó)網(wǎng)新能源云平臺(tái)補(bǔ)貼的狀態(tài)及補(bǔ)貼收入憑證等。

第四，政策變動(dòng)。2022年發(fā)布的《關(guān)于開(kāi)展可再生能源發(fā)電補(bǔ)貼自查工作的通知》要求，新能源發(fā)電補(bǔ)貼開(kāi)展自查工作，對(duì)于自查中出現(xiàn)的問(wèn)題，要留意可能面臨廢止電價(jià)批復(fù)文件、補(bǔ)貼取消轉(zhuǎn)為平價(jià)、退回多收的補(bǔ)貼等多種整改要求，進(jìn)而降低項(xiàng)目收益。

在新能源領(lǐng)域，匯力基金擬攜手國(guó)內(nèi)新能源行業(yè)頭部企業(yè)及金融機(jī)構(gòu)，成立Pre-REITs新能源產(chǎn)業(yè)投資基金。產(chǎn)業(yè)基金將與地方政府對(duì)接，圍繞城市雙修理念，通過(guò)PPP、BOT等模式，從新能源項(xiàng)目建設(shè)與開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)布局與調(diào)整、新興產(chǎn)業(yè)扶植與導(dǎo)入等多維度打造試點(diǎn)示范項(xiàng)目。同時(shí)，產(chǎn)業(yè)基金也將與二級(jí)資本市場(chǎng)相結(jié)合，將培育優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目通過(guò)公募REITs推出，為加大新能源基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供更豐富資金來(lái)源。項(xiàng)目投資將以各類新能源資產(chǎn)作為基礎(chǔ)，包括風(fēng)電、光伏發(fā)電、水力發(fā)電、生物質(zhì)發(fā)電等等。除了項(xiàng)目投資外，新能源基金也考慮涉足股權(quán)投資、擬投資項(xiàng)目孵化等，協(xié)助新能源企業(yè)在境內(nèi)外資本市場(chǎng)融資。

REITs有望在中國(guó)獲得更大的發(fā)展

在黨的二十大的報(bào)告中，中央再次提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”。為了推動(dòng)中央政策的落實(shí)，政府主管部門(mén)已經(jīng)在保租房領(lǐng)域推出了REITs試點(diǎn)，現(xiàn)在已推出4單保租房REITs產(chǎn)品，深圳、廈門(mén)、北京、上海各1單，保租房REITs的收益率在4%~5%。但是從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，長(zhǎng)期收益好的REITs還是商業(yè)地產(chǎn)，特別是商業(yè)租賃房和商業(yè)租賃醫(yī)療設(shè)施。我們要積極推動(dòng)商業(yè)租賃房和商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入REITs。

REITs在國(guó)外能夠?qū)崿F(xiàn)長(zhǎng)期增值有三個(gè)因素：按年分配、資產(chǎn)增值、股票溢價(jià)。其中，資產(chǎn)增值是主要的。清潔能源和新能源REITs具有長(zhǎng)期增值潛力，技術(shù)提升與設(shè)備更新改造會(huì)帶來(lái)未來(lái)現(xiàn)金流提升。新能源項(xiàng)目綜合利用開(kāi)發(fā)，特別是土地開(kāi)發(fā)也會(huì)帶來(lái)未來(lái)價(jià)值的提升，在此方面它比高速公路REITs等項(xiàng)目更具優(yōu)勢(shì)。

強(qiáng)調(diào)REITs收益，是因?yàn)镽EITs的終持有者是人民群眾。我國(guó)現(xiàn)在正提倡增加城鄉(xiāng)居民的住房、金融資產(chǎn)等各類財(cái)產(chǎn)性收入。鼓勵(lì)人民群眾持有金融資產(chǎn)，就需要將房產(chǎn)、新能源等固定資產(chǎn)做成金融資產(chǎn)，才能讓人民群眾更多持有。REITs錨定不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)，是優(yōu)質(zhì)的、高流動(dòng)性的金融產(chǎn)品，可以讓普通投資者享受不動(dòng)產(chǎn)投資的收益，對(duì)于人民群眾來(lái)說(shuō)，它是普惠型的資本福利。中國(guó)有望在全世界REITs市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)彎道超車。REITs必將在中國(guó)大行其道，讓我們?yōu)榇斯餐�努力�?/p>